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周某訴重慶某房地產開發有限公司房屋買賣合同糾紛案
信息來源: 最高人民法院 時間: 2019/3/22
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(一)基本案情
  2010年7月7日,周某(乙方)與某公司(甲方)簽訂《重慶市商品房買賣合同》,該合同約定該商品房成交總金額為268672元,周某應于2010年7月7日支付房款255238元,余款13434元于2011年7月30日前付清;某公司應在2011年7月30日前將該房交付給周某,如逾期交房超過30日而周某要求繼續履行合同的,合同繼續履行,某公司應當自約定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止按日向周某支付已付房款的萬分之四的違約金。同時合同第八條約定由于乙方原因,未能按期交付的,雙方同意按以下方式處理:⑵乙方付清全部房款(包括按揭貸款及面積差異退補款)、付清政府部門規定的費用(包括大修基金、稅費)、且無銀行按揭欠款,方可進行房屋交接。合同簽訂后,周某按照合同約定向被告某公司支付了房款和房屋專項維修金。2012年11月20日,某公司通知原告周某去接房。2014年3月12日,周某向被告某公司交付了余款。
  另查明,在合同履行過程中,某公司的原法定代表人李某強(亦為重慶某城市建設(集團)有限公司的時任董事長)及股東李某因涉嫌串通投標罪被重慶市長壽區公安局立案偵查。2011年5月,某公司的財務資料、銀行賬戶以及包括部分項目在內的資產先后被查封、凍結或扣押,后某小區建設工程停工。2012年5月7日,重慶市長壽區公安局解除了對某公司銀行帳戶的強制措施。2012年11月19日,某公司通過了其建設的小區第10幢樓的重慶市建設工程竣工驗收備案以及建設工程消防竣工驗收備案。
  后周某起訴要求某公司向其支付逾期交房479天的違約金51477.55元,而某公司認為根據雙方合同第八條規定的約定,交房的條件是周某應該先付清全部房款且無按揭欠款方可進行房屋交接,即原告有先履行義務,故不同意支付逾期交房違約金。
(二)裁判結果
  重慶市長壽區人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十七條、第一百零七條之規定,判決:駁回原告周某的訴訟請求。重慶市第一中級人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項之規定,判決:駁回上訴,維持原判。
(三)典型意義
  長壽區人民法院審理后認為,原告周某與被告某公司簽訂的《重慶市商品房買賣合同》合法有效。該合同第八條第二款約定了周某需付清全部房款、付清政府部門規定的費用且無銀行按揭欠款方可進行房屋交接,由于周某2014年3月12日才付清房屋余款13434元,且未提交相關證據證明某公司拒絕其履行付款義務,故一審法院駁回了原告周某的訴訟請求。周某對一審判決不服,上訴至重慶市第一中級人民法院,提出本案屬于同時履行的合同,購房者沒有先履行合同的義務,在看見所購小區的房屋停工停建,某公司董事長李某強被刑事調查,帳戶被查封的情況下,有理由懷疑某公司無法按期交房,可以單方面行使不安抗辯權,中止房屋尾款的交付。二審法院認為,雙方簽訂的購房合同第八條第二款表達的含義為合同履行有先后順序,乙方先付清所有合同價款,甲方才履行交房義務。周某稱在合同約定的房款交付日期之前,發現某公司財務資料、銀行賬戶以及包括部分項目在內的資產先后被查封、凍結或扣押等不能按期交房的情況出現時,未及時與對方溝通核實,在未通知對方的情況下就自行中止了合同的履行,不符合不安抗辯權的行使條件和履行規范。而某公司在未收到周某支付的全部價款之前,可以行使先履行抗辯權,有權利不履行交房義務。
  本案處理重點主要在于對抗辯權的理解與適用。我國《合同法》第六十七條規定,當事人互負債務,有先后履行順序,先履行一方未履行的,后履行一方有權拒絕其履行要求。先履行一方履行債務不符合約定的,后履行一方有權拒絕其相應的履行要求。第六十八條規定,應當先履行債務的當事人,有確切證據證明對方有下列情形之一的,可以中止履行:(一)經營狀況嚴重惡化;(二)轉移財產、抽逃資金,以逃避債務;(三)喪失商業信譽;(四)有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形。當事人沒有確切證據中止履行的,應當承擔違約責任。
  具體到本案中,一、二審法院審理思路基本一致,抗辯權的行使是對抗違約行為的一種救濟手段,在雙務合同中,首先應根據雙方簽訂的合同約定來確定雙方的權利義務,本案中,某公司未按合同約定的時間向周某交付房屋是事實,但合同中明確約定周某應付清全部房款等費用后,方可進行房屋交接,即周某應該先履行付款的義務,某公司才履行交房的義務。同時,周某在庭審中稱其到某公司履行義務,其售房部已關門,但并無證據提交,且如其不能直接履行義務,也可采取其他方式履行付款的義務,如提存等方式。另外,周某在二審中提出其是行使不安抗辯權,但根據上述法律規定,周某發現某公司當時具有不能按期交房的可能性,未及時與對方溝通核實,在未通知對方的情況下就自行中止了合同的履行。不符合不安抗辯權的行使條件和履行規范,其不安抗辯權不能成立。故某公司不應向周某支付違約金。

 

 
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