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父替子賣房子反悔 法院認定構成表見代理
信息來源: 田心 時間: 2019/2/22
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    父親老趙作為兒子小趙的代理人,將小趙名下的一套房屋賣給小王,但事后小趙不認可曾經委托父親賣房,拒絕履行合同。小王訴至法院,要求小趙履行房屋買賣合同,獲得法院支持。小趙不服,上訴至北京一中院,該院近日審結此案,判決駁回上訴,維持原判。
  2016年3月6日,老趙以兒子小趙委托代理人的名義與小王的委托代理人老佟簽訂《房屋買賣合同》,約定將登記在小趙名下的房屋出售給小王。同日,老趙再次以小趙代理人名義與小王的委托代理人老佟及宜居經紀公司簽訂《買賣定金協議書》及《補充協議》。合同明確約定,小王于2016年3月6日向小趙支付定金20萬元,該定金在交易中自動轉為首付款的一部分,剩余房款240萬元,小王承諾在房屋所有權轉移登記手續辦理當日支付給小趙;雙方于2016年8月30日前共同辦理房屋所有權轉移登記手續;小趙同意在過戶當日將房屋交付給小王。然而,在小王向小趙支付20萬元定金后,合同的其他內容卻遲遲未履行。小王無奈之下將小趙訴至法院,要求小趙繼續履行《房屋買賣合同》。
  庭審中,各方對簽訂合同時老趙是否攜帶小趙身份證原件以及授權委托書中小趙簽字是否為老趙代簽存在較大爭議。小趙父子均稱委托書上委托人為老趙簽字捺印,且老趙沒有攜帶小趙身份證原件;小王則稱,簽字當天老趙帶了小趙的身份證原件,且老趙自認偽造了委托人簽字,因此應視為其沒有代理權。但是小王在核實相關證據原件后,有理由相信老趙有代理權,購房行為符合表見代理的構成要件,合同應為有效;宜居經紀公司亦稱老趙當日出示小趙身份證原件,并不知道委托書是老趙自己代簽,合同應為有效。
  一審法院經審理,認定老趙出售小趙房屋的行為是無權代理,但結合表見代理的構成要件及該案具體事實情況,認定老趙的行為構成表見代理。據此判決小趙繼續向小王履行《房屋買賣合同》,小王向小趙支付剩余房款之日,小趙將房屋過戶并交付給小王。小趙不服,上訴至北京一中院。
  北京一中院經審理認為,行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立合同,相對人有理由相信行為人有代理權的,該代理行為有效。簽訂合同時,老趙持有小趙的委托書、自己的身份證原件及房屋產權證原件等材料,足以使小王信任其是有權代理。小王委托專業的中介機構為其購房提供居間服務,在老趙能夠提供委托書、涉案房屋產權證原件等材料以及中介機構對小趙和老趙的身份予以核實的前提下,基于老趙與小趙的父子關系,信任老趙具有代理權,與老趙簽訂了涉案房屋的買賣合同,是善意無過失。故老趙的行為構成表見代理。
  據此,北京一中院判決駁回上訴,維持原判。

知識點:表見代理制度是基于本人的過失或本人與無權代理人之間存在特殊關系,使相對人有理由相信無權代理人享有代理權而與之為民事法律行為,代理行為的后果由本人承受的一種特殊的無權代理。

 
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